В Москве готовят к принятию законопроект о передаче в государственную собственность «бесхозных» квартир, домов и помещений на украинских оккупированных территориях. Об этом 20 октябрясообщила газета «Ведомости» как о новости. Как будто в Донецке и Луганске конвейером не отбирают имущество у законных хозяев начиная с 2014 года — даже не по не местным «законам», а просто по «указу глав республик».

«Бесхозных объектов» на оккупированных территориях, как утверждал Росреестр, примерно 550000 единиц. Причем скорее всего этот список не полный. Скорее всего, он включает в себя только квартиры и, может быть, еще «движимое» имущество типа полок и шкафов в отжимаемых помещениях — их в Донецке часто описывают отдельно.

Более крупные отжимаемые объекты трудно подчиняются подробной классификации. Например, на днях «власти» оккупированной части Запорожской области попробовали в степях под Бердянском объявить «бесхозным» сельскохозяйственное предприятие «Войников и Ко» и передать все его имущество вместе с арендованными землями, техникой и уже преимущественно собранным урожаем некоей организации «Партнерский союз», обеспеченной охраной с автоматическим оружием. Весь этот сезонный беспредел (сельхозпредприятия как правило захватывают осенью, после уборочной) освящен решением оккупационного «Министерства имущественных и земельных отношений», которое, не считаясь с сотнями рабочих и процессом сбора урожая, вдруг поняло: все имущество живет и работает без правильного хозяина.

Правовой процесс тут пошел стандартный и обыденный и без принятого федерального закона — работники захваченного вооруженными людьми предприятия обратились с видеообращением к главному в РФ человеку по отжимам земель — к президенту, к Владимиру Путину.

В видеообращении они говорят, что

которое в свою очередь собрало в этом году на этой земле в захваченные хранилища 10000 тонн одного только подсолнечника. У этих крестьян, которые свои личные семейные паи земли, согласно договору, отдавали в аренду фермерскому предприятию, никто не спросил о «бесхозности» полей подсолнечника.

Не знаю, как для москвичей, а для донецкого человека это обращение немного смешно звучит. Я одно время жил неподалеку от Калининского рынка Донецка. Одного из старейших в городе. Рынки, отели и компании, связанные с похоронным делом, в молодой республике «национализировали» первыми. Почему? Потому что это прямой источник необходимой для сложившейся «государственной власти» наличности. Многие хозяева частных рынков в небольших городах пророссийские референдумы поддерживали и «ополчение» тоже, что их потом совершенно не спасло. Вместе с Калининским рынком после 2014 года «национализировали» и торговые павильоны с главным местом торговли, железными контейнерами. То есть знакомые торговцы трусами и носками годами выплачивали деньги за приватизацию родного контейнера на рынке, а потом, при «ДНР», эти же контейнеры у них бесплатно «национализировали» новые пророссийские власти. И те же люди за право торговать на собственных местах стали платить аренду. А чтоб не возмущались и понимали, что «Россия тут навсегда», в кресло директора Калининского рынка в рамках ГП (государственного предприятия) «Рынки Донбасса» переместили бывшего начальника донецкого СИЗО.

Что интересно, в «ДНР» все национализированные источники наличных, то есть рынки, похоронные службы, кладбища и отели, объединили в рамках зонтичного большого ГП и назвали его с большим чувством юмора «государственное предприятие “Донецкие технологии”». Я бы к ним, к этим «донецким технологиям», на месте граждан международно признанных территорий России присмотрелся повнимательнее. Предупрежден, как известно, значит, вооружен.

Когда придут отжимать

Жилье, автомобили, предприятия, стоматологические клиники и парикмахерские на территории «ДНР» отбирали под каким-либо предлогом и без него с 2014 года, с разной степенью интенсивности. И с годами перешли от простых процессов типа «отжим» к стройной правовой системе отъема собственности, движимой и недвижимой. Просто сейчас, очевидно, пришло время нового этапа — эти практики собираются утвердить отдельным законом на федеральном уровне. А поскольку не бывает такого, чтоб в рамках российской Конституции существовало два типа территорий — с правом частной собственности у населения и без него, — то к новым правилам и практикам стоит присмотреться уже и жителям Москвы и Питера. Потому как опыт пригодится: право частной собственности в России опять уходит в никуда, и это может коснуться всех.

Для начала про жизнь в условиях российской оккупации нужно знать базовые вещи. Например, принцип неприкосновенности частной собственности в Донецке стал условностью еще в сентябре 2014 года, когда был подписан первый «нормативный акт» о порядке «введения временных государственных администраций на предприятиях и учреждениях». 

Его творчески развили и усилили специальным законом летом 2016 года — под будущую массовую национализацию государственной и частной промышленности Донбасса. 

С тех пор принцип ни в коем случае не национализации (она все же предполагает какую-то компенсацию бывшим владельцам), а именно «введения временных администраций» полностью изменил философию бизнеса на оккупированных Россией территориях.

не получал и не давал кредитов, не строил на свои деньги ничего нового и капитального.

Это видно даже в мелочах — в Донецке, например, все новые вывески максимально простые, никакого вычурного неона и сложных конструкций — чаще всего на магазинах простые пластиковые щиты, покрытые самоклеящейся пленкой эконом класса, — дешево и сердито!

Хороший бизнес — это арендованные помещения, минимум капиталовложений и быстрый оборот инвестиций. Мой родственник торговал артемовской солью с Россией, потом украинскую соль в РФ запретили, и его контора стала торговать чистейшей солью как «технической» — для посыпки дорог. Потом и этот мостик перекрыли, и родственник придумал торговать привычной с детства солью на оккупированной территории. Он с подконтрольной Украине земли гнал вагон с солью через Россию в Донецк, а там по накатанной: арендованное помещение с помесячной постоплатой, коробки с украденным привычным дизайном «Артемовская соль» печатались в местной типографии тоже на пару месяцев вперед. И машина по очистке и фасовке соли была куплена самая медленная и недорогая (рынок-то небольшой). Окупаемость он рассчитал на год: «Чтобы когда придут отжимать работающий бизнес, было уже не жалко, отбилось все!» Он сам не замечал, что вместо уклончивого «если» твердо говорил про процесс отжима слово «когда».

Этого бизнеса давно не стало вместе с украинским городом Соледаром и его соляными шахтами, но опытом-то выживания в новых условиях с гражданами России мы поделиться можем? При всякой войне, правовом произволе и экономическом кризисе на коротких дистанциях всегда находят себя предприимчивые люди, правильно понимающие суть происходящих перемен и использующие эти свои знания себе во благо.

Квартирно-оккупационный вопрос

После полномасштабного вторжения России в Украину, примерно с 2023 года, с введением с октября 2022 российских законов и порядков всё в Донецке совсем сложно стало и со святым — квартирами и дачами обычных людей, и с многочисленной городской коммерческой недвижимостью тоже. 

На оккупированных территориях право частной собственности в этом случае в первую очередь соотносится с двумя факторами — наличием российского паспорта и наличием вас рядом с вашей недвижимостью или бизнесом в момент, когда их вдруг решат отжать. Например, сейчас собственность может быть объявлена бесхозной, если ее хозяин более полугода находится за границей и не оплачивает коммунальные платежи за ту же квартиру. О наличии бесхозной квартиры может сообщить любой заявитель, например, сосед. Списки таких квартир под конфискацию теперь регулярно публикуют на сайте Донецкой городской администрации, которую, кстати, с 2014 года не избирают, а назначают сверху. 

Ограничения на доступ к собственному имуществу формировались постепенно. Сначала можно было продавать только переоформленную под стандарты «ДНР» недвижимость, потом продавать могли только владельцы паспортов «ДНР», но принимались оформленные в Киеве доверенности на представителей владельцев. Еще позже регистрация в «ДНР» в 2022 году перестала защищать квартиру и настал черед перевода недвижимости на российские реестры, которые могли осуществить только владельцы гражданства РФ. И вот простым указом Дениса Пушилина, его тут называют с большой буквы «Главой», квартиры стало можно отбирать и у граждан России — нелояльных! То есть тех, кто сохранил свой украинский паспорт и пользуясь новыми возможностями поехал как украинский беженец жить в Европе.

2025 год несколько модернизировал процесс отжимов — теперь об этом пишут на красивом сайте «муниципального образования городской округ Донецк, Донецкой Народной Республики» — все буквы заглавные. Старый сайт администрации Донецка от «молодой республики» уничтожили. Но смысл объявлений такой же, что и в 2023 году.

Вот вам несколько свежих октябрьских сообщений об объявлении «бесхозным движимым имуществом» зеркал, кресел, навесных шкафов, дозаторов мыла и другого оборудования двух комнат и двух туалетов в помещении на Ватутина, 33 — это самый центр Донецка, до войны чье-то золотое место. 

Объявления удобно подсвечены плашками — кроме «бесхозные вещи» есть рубрики «движимость» или «недвижимость». Когда публикуют информацию о, по-видимому, парикмахерской на улице Ватутина, то пишут о движимых вещах: полках, этажерках, креслах, зеркалах и дозаторах мыла в туалетах. Но не упоминают об унитазах и раковинах в туалетах, они скорее всего недвижимы, прикреплены к полу. Или вот объявление с рубрикой «недвижимость» — квартира, тоже, кстати, в самом центре:

Рядом в списке новостей свежайшее объявление от 24 октября об изъятии трех квартир из списков «бесхозного недвижимого имущества». Хозяева объявились после тревожных новостей, предъявили документы, российские паспорта, как водится, и отбили отдельные родные квартиры «в связи с выявлением собственников». Это все бесконечный увлекательный процесс, если вы, конечно, не внутри него, а смотрите на все с безопасного расстояния, не имея на территории, подконтрольной РФ, никакой собственности.

До сих пор квартиры и любую иную недвижимость вплоть до садовых участков в Донецке отбирали согласно даже не «закону», а простому указу «главы "ДНР" Дениса Пушилина в свежей редакции от августа 2023 года, но сам этот указ был написан и подписан еще в апреле 2021-го. 

И все это серьезно влияет на атмосферу на рынке недвижимости.

«Мы же не можем запретить людям верить?» Что говорит риелтор из Донецка

— Понимаете, множество людей выехали из города в 2022 году. После того как начали стрелять — у нас же восемь лет по городу не стреляли, а тут вдруг стало опасно жить. Многие, пользуясь украинскими паспортами, поехали в Европу и находятся там, конечно, более полугода, — поясняет «Новой газете Европа» Татьяна (имя изменено по просьбе собеседницы), юрист из Донецка, работающая в сфере недвижимости. — Теперь же получается, что даже обладатели российских паспортов не контролируют ситуацию. В квартирах остались документы, фотографии, вещи, а согласно утвержденному порядку, «выморочным и бесхозным» считается все имущество в квартирах, признанных бесхозными.

У обладателей же только украинских паспортов вообще никаких прав нет. Вы не найдете в Донецке ни одного агентства недвижимости, которое работает с имуществом «иностранных граждан». Если квартира не переоформлена на российский реестр недвижимости, ее невозможно продать, а без наличия российского паспорта у владельца ничего переоформить тоже невозможно. То же самое с предприятиями — многие из них регистрировались в свое время в «ДНР» явочным порядком, то есть все повторялось, как в украинских документах, со всеми учредителями. А теперь получается, что предприятия невозможно перевести под российскую регистрацию из-за наличия в учредителях украинских граждан, которые не приедут подписать бумаги, и брать российские паспорта они тоже точно не будут. Рынок перегружен недвижимостью, которую невозможно продать, ее слишком много, власти должны как-то решить эту проблему.

То есть нужно понимать, что примерно с 2018 года в «ДНР» невозможно было продать квартиру, не зарегистрировав ее в местных реестрах недвижимости по законам самопровозглашенных республик. А теперь невозможно ее продать, завещать, дарить, не перерегистрировав ее уже с реестров «ДНР» в российские реестры. Но если в 2018 году в Донецке еще можно было продать свою квартиру дистанционно, из Киева, просто переоформив ее на реестры «ДНР» и заплатив за услуги всем посредникам, то сейчас «при России» бежавшие от нее украинские граждане, жители Мариуполя, Волновахи и Донецка, попросту лишены всех имущественных прав.

— поясняет «Новой-Европа» Татьяна.

«Рынок коммерческой недвижимости есть, но у тебя должны быть железные уже российские документы на помещения, от этого зависит, останется ли оно у тебя вообще, и это очень влияет на цену аренды, — продолжает Татьяна. — Рынок посуточной сдачи квартир на время умер. Очень трудно поддерживать в нормальном состоянии квартиру без воды и еще труднее обучить российского командировочного правилам жизни в квартире без воды за сутки-двое. Этот сегмент забрали под себя гостиницы — они установили у себя емкости на тонны воды и вышли из ситуации как-то. Аренда жилья в центре серьезно подорожала, несмотря даже на обстрелы. Хорошая квартира с ремонтом в центре Донецка может обходиться в 25000 рублей в месяц — это сегмент 1-2 комнаты, раньше такое стоило тысяч 15. Самые ходовые сейчас, что по арендам, что по продажам квартиры в центре и в ранее не очень престижном Пролетарском районе — там, на окраине, где не стреляют все десять лет, заполнены школы, работают ледовая арена, рынок, рестораны».

«Рынок недвижимости тоже оживился — “убитая” двухкомнатная квартира в Ворошиловском (центральный район Донецка, где сосредоточены все культурные и административные центры) районе тоже может стоить теперь 20–25 тысяч долларов, это иногда вдвое больше, чем до большой войны. Мало того, сейчас есть сделки на элитную недвижимость в 80–100 тысяч долларов! Донецк заполнен людьми из России, которые тут поднимают большие деньги, и они хотят их выгодно и, главное, надежно вложить — в недвижимость Донецка, чаще Мариуполя. Не нужно смеяться, они совершенно искренни в своей вере и всё время повторяют: “Россия здесь навсегда!” Мы же не можем запретить людям верить?»

Рабочая схема для России

Донецк жив и тут даже появляются новые бизнесы. В центре строительные бригады делают специальные накопительные баки для воды, можно и с выносом на лестничную площадку. В такие квартиры с полным баком можно уже и селить русских командировочных посуточно. 

Борьба за квартиры и коммерческую недвижимость идет, но с большим трудом — те, кто выехал с оккупированной территории и не находит в себе силы вернуться или с понятной брезгливостью относится к российскому паспорту, начиная с октября 2024 года оказались в сложной ситуации. Поначалу в Мариуполе действовала интересная схема обхода новых правил: люди подавали документы на получение российского паспорта и этой справкой переоформляли квартиру на российские реестры, поручали доверенным лицам платить коммуналку и возвращались в Украину. Но эта схема очень быстро была пресечена. Потом в моду пошли поддельные старые украинские доверенности за довоенный 2013 год — с ними от имени собственников кто-то продает квартиры и коммерческую недвижимость. Только дорогую, поскольку такая схема под ключ редкая и стоит сейчас в Киеве около 12 тысяч долларов.

Вариант с получением российского паспорта на четвертом году попытки аннексии четырех украинских областей уже не очень работает. Россия закрылась от граждан Украины — теперь, с 15 октября 2024 года, они могут въезжать в РФ только через один погранпереход на границе с Латвией и аэропорт «Шереметьево». Поскольку Латвия в эту российскую игру с несчастными людьми играть не стала и переход закрыла, путь украинских граждан лежит только через Минск и далее самолетом на жесткую фильтрацию в аэропорт «Шереметьево». Ее проходят далеко не все.

Тут на днях предатель родины и по совместительству российский блогер Татьяна Монтян даже обвиняла пограничников и сотрудников ФСБ в Шереметьево чуть ли не в сговоре: говорит, специально не пускают пророссийски настроенных жителей Мариуполя, у которых есть недвижимость, домой. 

Монтян считает, что в Мариуполе «обкатывают» схему, которая распространится на остальные оккупированные территории. 

Ключевой момент во всей этой всплывшей информации об отжимах движимого и недвижимого имущества на оккупированных территориях — цифры. Во-первых, глава Росреестра Олег Скуфинский еще в августе назвал цифру объектов недвижимости, признанных бесхозными, на оккупированных территориях в 550 тысяч объектов. Это по-настоящему много.

Во-вторых, цены на недвижимость в Донецке действительно выросли. В городе, где нет воды и по сравнению с довоенными временами царит картина полного коммунального запустения, в центральные районы практически вернулись довоенные цены.

Это говорит скорее о дефиците недвижимости. При наличии платежеспособных клиентов-оккупантов из России на рынке не так много предложений. Отжимы квартир и коммерческой недвижимости пока не стали массовыми — для такой огромной задачи у оккупационной власти еще не хватает решимости и ресурса. Отжимают самые лакомые куски в центре городов, зерно и успешные сельхозпредприятия, забирают жилье у попавших в жернова оккупационного судопроизводства. Но пока не разработали механизм массового отбора имущества и окончательного изгнания неугодных украинцев с родной земли. Но методом проб и ошибок этот механизм рано или поздно найдут.

И надеяться, что он останется актуальным только в локальной оккупационной резервации, гражданам большой России не стоит.

Присмотритесь к своей недвижимости — продайте лишнее. Присмотритесь к своим автомобилям — джипы отжимают в первую очередь, а в отчаянные времена лучшая машина — это та, которая в состоянии вывезти в безопасное место ваших детей. В Донецке в 2014-м в состоятельных семьях очень ценились запасные рабочие «Жигули» для преодоления блокпостов. Не держитесь за бизнес и не бойтесь кредитов — возможно, их уже не придется отдавать.