Жителю Астраханской области, который решил купить «двушку» площадью 57 квадратных метров в новостройке в кредит по рыночным ставкам, каждый месяц нужно отдавать банку 120 тысяч рублей. Это две с половиной медианные зарплаты в регионе, который относится к числу бедных. Зарплатная медиана в 2025 году здесь чуть превышала 47 тысяч рублей (то есть половина жителей региона получает меньше этой суммы). Это 68-е место среди российских областей и республик.

Но есть нормативы ЦБ: платеж по кредиту выше 60% дохода считается критическим. Чтобы наш «средний астраханец» имел возможность отдавать банку именно такую долю зарплаты и еще осталось на жизнь, ему нужно накопить на первоначальный взнос огромную сумму — 8 млн рублей. Если, конечно, у заемщика нет права на льготы.

Таким образом, средний для России ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в 99 тысяч рублей делает ее недоступной как минимум для 47 млн россиян. Это 87% от числа тех, кто работает в штате средних и крупных предприятий, кроме индивидуальных предпринимателей и самозанятых. Именно столько работников получают меньше 150 тысяч рублей, что практически лишает их шанса на ипотеку, исходя из требований ЦБ к долговой нагрузке.

«Новая-Европа» проанализировала данные по зарплатам и ипотечным платежам во всех регионах России. Всего в России 17 регионов, в которых для базового ипотечного платежа для сделки на «первичке» по рыночным ставкам придется отдать больше двух медианных зарплат (а ведь еще что-то нужно оставить на жизнь). А вот больше чем полторы медианные зарплаты каждый месяц банку придется отдавать уже в 61 регионе — и это три четверти страны.

Если в 2010-е годы и до начала войны переплата по кредитам была на уровне 30–50%, то в январе–сентябре 2025 года (последние доступные данные) выросла до 300–400% («Новая-Европа» подробно рассказывала в исследовании, в какие годы брать ипотеку было выгоднее всего).

Сильный разрыв между заработками и стоимостью обслуживания кредита мы обнаружили по всей стране в регионах с очень разным уровнем жизни. Если в целом по России за ипотеку надо отдавать 1,6 медианных зарплаты в месяц, то, например, в Москве, где недвижимость всегда стоила дорого, нужно уже 2,3 зарплаты (при медианном заработке 110 тысяч на ежемесячный платеж нужно 258 тысяч рублей). Столь же высокий разрыв — в Северной Осетии (37 тысяч зарплата и 95 тысяч — платеж банку) и Татарстане (61 и 136 тысяч рублей).

«Новая-Европа» собрала калькулятор, с помощью которого наши читатели могут сопоставить свой ежемесячный платеж по разным кредитным программам со своими доходами — в любом регионе России. Можно вводить разный уровень первоначального взноса, площади квартиры и длительности кредита по разным видам ипотеки.

У такого разрыва между доходами и требованиями к заемщикам есть две причины. Прежде всего, рыночные ипотечные ставки в России весь 2025 год находились на фактически запретительном уровне, хотя и сильно упали с 29% в январе до 22% в декабре 2025 — январе 2026 года (данные Frank RG). Дорогой кредит — следствие борьбы с инфляцией, ради которой ЦБ держит ключевую ставку на высоком уровне.

Вторая причина — стоимость квадратного метра в новостройках. В Астраханской области она стала одной из самых высоких в стране: 169 тысяч рублей за квадратный метр, это 20 место среди регионов, или на 17% выше средней цены во всей стране.

Только за 2025 год «первичка» подорожала в регионе на 13% (данные Сбериндекса).

За время льготной безадресной ипотеки в 2020–2024 годах цены на недвижимость выросли вдвое (оценка ЦБ).

сказал «Новой-Европа» российский экономист, который изучает рынок жилья.

«Основная причина — дефицит нового жилья почти во всех крупных рынках с положительным сальдо внутренней миграции (это регионы, куда приезжает больше населения, чем уезжает из них. — Прим. ред.). Несмотря на рост портфеля строительства (в 2025 году он увеличился на 2% до 116,6 млн кв. м. — Прим. ред.), в экономике не хватает рабочих рук, чтобы строить столько, сколько нужно для умеренного роста цен», — говорит экономист. Умеренный — это опережающий инфляцию не более чем на 1–2 процентных пункта.

Когда 87% работников не соответствуют требованиям банков к заработку для рыночного кредита, неудивительно, что 80% выданной в 2025 году ипотеки — это субсидируемые государством программы: семейные, IT, военные, арктические, дальневосточные. «В реальности на первичном рынке покупатели либо берут семейную ипотеку, либо приносят большой первоначальный взнос. Никто не гасит ипотеку под 20% годовых 25 лет, такого просто не существует», — сказал поговоривший с нами экономист.

Те заемщики, которые берут рыночную ипотеку на новостройку, добавил он, занимают по высокой ставке на короткий срок и дожидаются ввода дома в эксплуатацию, после чего продают на вторичном рынке имеющуюся у них квартиру. После этого они «снижают платеж до комфортного уровня: обычно одна сделка с новостройкой тянет 4–5 сделок на вторичном рынке».

Если же нет права на льготы и не получилось накопить на большой первый взнос, банки требуют показать зарплату, которая в разы выше медианной. При этом они как минимум рассматривают заемщиков с ежемесячным платежом на уровне 77% от дохода, показывают расчеты «Новой-Европа». А ЦБ, напомним, считает критическим уровень процентной нагрузки выше 60%. Выше половины дохода — это рискованный платеж банку, а комфортный — до 30% заработка, считает ЦБ.

Конечно, чаще всего в банк приходят двое созаемщиков — семейные пары, но не будем забывать, что, кроме ипотеки, люди пользуются кредитными карточками, потребительскими, автомобильными и другими займами.

Неудивительно, что такой рост кредитной нагрузки на граждан беспокоит ЦБ, который с 2025 года начал последовательно ограничивать выдачу займов. С лета прошлого года регулятор ввел лимиты для банков по кредитам для заемщиков, у которых показатель долговой нагрузки превышает 50% и которые накопили меньше 20% первоначального взноса на ипотеку. Новый пакет ограничений — изменения методики расчета долгового бремени — вступит в силу с 1 апреля.

Из-за этих ограничений и из-за разрыва между доходами и стоимостью ипотеки резко падает число одобрений кредитов. Начиная с августа 2025 года, банки согласовывали ипотеку лишь каждому третьему потенциальному заемщику. А еще в первой половине прошлого года одобрение ипотеки получала половина соискателей.

При этом высокие процентные ставки и ужесточения требований не создают рисков для банковской системы, считают экономисты. Во-первых, из-за того, что ипотечный портфель в России всё еще очень небольшой и высококачественный, а просрочка находится на уровне погрешности.

— замечает наш собеседник.

Вторая причина — «после начала войны домохозяйства впервые в истории современной России получили огромный трансферт от бюджета и бизнеса, что значительно увеличило их кредитоспособность», резюмирует экономист. Следствием огромных военных расходов стала «зарплатная гонка» — она хоть и замедлилась в прошлом году в реальном выражении до 4,4% после соответственно, 8% и 9% в 2023 и 2024 годах, но по-прежнему позволяет заемщикам чувствовать себя уверенно.

В итоге, просроченная задолженность по ипотеке (это когда клиент не смог заплатить в течение трех месяцев) хоть и выросла вдвое, но это все еще крайне незначительная сумма: меньше 1% от кредитного портфеля: в 2025 году это 0,68% после 0,33% годом раньше. Потенциальный стресс для банковской системы может быть в сегменте корпоративных, но не частных кредитов, замечает наш собеседник.

Что дальше?

Высокие ставки и ужесточение условий выдачи привели к обвалу покупок жилья в кредит: в 2025 году займов было выдано на 26% меньше, чем годом раньше, при этом сам средний займ стал больше — 4,6 млн рублей после 3,8 млн рублей в 2024 году. В деньгах выдача ипотеки упала на 9% до 4,45 трлн рублей.

Дальше динамику цен будут определять противоположные факторы. На торможение цен работает замедление выдачи ипотеки. А причины для роста цен — это уже упомянутая нехватка рабочих рук и сокращение стройки. Ввод новых домов в 2025 году упал на 3,5% до 35,9 млн кв. м. — хуже было только в ковидном 2020 году. Кроме того, на 12% в прошлом году рухнул запуск новых домостроительных проектов, что создает риски нехватки предложения в будущем.

Застройщики сворачивают проекты, что создает отложенный спрос и может сильнее разгонять цены в будущем. Поэтому власти, которые только что, с 1 февраля 2026 года, запретили брать больше одной семейной ипотеки на супругов, уже решили снова поддержать рынок. Именно для этого Путин поручил смягчить условия для семейной ипотеки: разрешить брать ее на квартиры в домах, построенных более 20 лет назад, но только для многодетных семей. Если займы станут доступнее, это поможет расти ценам.

Кроме того, любое расширение круга льготников работает на то, что рыночные ставки останутся доступными немногим. И это признает сама глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Чем больше в нашей экономике льготного кредита, тем выше должны быть рыночные ставки по кредитам, иначе инфляция будет разгоняться», — говорит она.

Пока аналитики рынка даже не заикаются, что ставки по рыночной ипотеке хотя бы приблизятся к 10%, как было в 2018-м и 2019-м — в лучшие ипотечные годы. Прогноз — к концу 2026 года снижение до 14,5–16% годовых с нынешних около 20%. Но только в том случае, если средняя ставка ЦБ снизится до 14% с 19% в среднем за 2026 год. Это обещает консенсус экономистов, но вопрос полностью лежит вне факторов, действующих на жилищном и банковском рынке: ставка зависит от инфляции, общего состояния экономики и доходов бюджета.